El cambio de local a vivienda, cuando en el Título Constitutivo no se contiene limitación ni prohibición, no necesita consentimiento de la Comunidad

EXTRACTOS

El cambio de local a vivienda, cuando en el Título Constitutivo no se contiene limitación ni prohibición, no necesita consentimiento de la Comunidad

"... Esta Sala ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010)

La doctrina de esta Sala considera que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. ( SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999 ], 20 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002 ], entre otras).

C) La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente no infringe esta jurisprudencia. Tras constatar que en el título constitutivo no se contiene limitación ni prohibición alguna relativa al cambio de uso de los pisos y locales que integran el edificio, pudiendo verificarse dicho cambio por la propia voluntad de los propietarios de los locales en el ejercicio de sus facultades dominicales, señala en cuanto a las obras ejecutadas para llevar a cabo la citada modificación que las mismas se proyectan sobre elementos pertenecientes al local privativo o incluidos en él y si bien se produce afectación de elementos comunes, los estatutos de la comunidad (artículo 1) lo permiten. De esta forma, estando permitida por los estatutos la apertura de huecos o ventanas y descartado que las citadas obras afecten a la seguridad de la estructura, del forjado o de la cimentación de la edificación como concluye tras valorar la prueba pericial y así forma parte del sustrato fáctico en que se apoya y debe respetarse en casación, aun cuando se esté afectando a elementos comunes, esta afectación es consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario en el título constitutivo, puesto que difícilmente se puede proceder a la apertura, cierre o modificación de huecos a la calle sin alterar la configuración externa del edificio o la fachada del mismo ( STS 1-06-2011 )

En el presente caso, la Audiencia Provincial, atendiendo a las circunstancias concretas del caso y en aplicación de la doctrina jurisprudencial de la Sala que no es otra que entender que todas las restricciones a la facultad dominical del titular de un inmueble han de interpretarse limitadamente, siempre que no quebranten alguna prohibición legal, aunque supongan un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo, resolvió en el sentido de desestimar la demanda por cuanto no consideró que el cambio de local a vivienda suponga una contravención de prohibición legal alguna. De ahí que deba entenderse que el interés casacional es inexistente. ..."

 

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Torremolinos dictó sentencia de 30 de junio de 2008 en el juicio ordinario n.º 1272/2007, cuyo fallo dice:

«Fallo.

»Que, estimando la demanda formulada por la procuradora doña Mercedes Martín de los Ríos, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios " EDIFICIO000 ", personada a través de su presidenta, doña Daniela , contra la entidad mercantil Francisco Sánchez Kraus Servicios Legales, S.L., representada por el procurador D. Francisco Miguel Bernal Maté:

»Primero.- Debo declarar y declaro la ilegalidad del uso o destino dado por la demandada al local comercial de su propiedad, transformándolo en viviendas, por vulnerar el artículo 1 de los estatutos de la Comunidad de Propietarios demandante; debiendo la demandada estar y pasar por esta declaración.

»Segundo.- Debo condenar y condeno a la expresada demandada a realizar las obras necesarias para reponer los elementos comunes modificados por las obras ejecutadas y descritas en el Hecho Cuarto de la demanda, los cuales afectan a la estructura del edificio, a su estado original, devolviendo dichos elementos comunes a su estado primitivo.

»Todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales causadas.»

Con fecha 6 de noviembre de 2008 se dictó auto aclaratorio de la sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

«Se rectifica sentencia 178/08 de fecha 30 de julio [junio] de 2008, en el sentido de que donde se dice como letrada a doña Nieves García Hinda, debe decir don Francisco González Palma.»

SEGUNDO.- La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

«Primero.- La acción ejercitada en el presente procedimiento par la parte actora, Comunidad de Propietarios " EDIFICIO000 ", es de carácter personal, dirigida frente a la demandada, entidad mercantil Francisco Sánchez Kraus, Servicios Legales, S.L., en calidad de propietarios de las fincas urbanas número Tres/1, Tres/2, Tres/3, Tres/4, Tres/5, Tres/6, Tres/7, y Tres/8 (apartamentos 1- 8) del referido edificio, inscritas en el Registro de la Propiedad número Tres de Málaga con los números 40.247, 40.249, 40.251, 40.253, 40.255, 40.257, 40.259 y 16.154/A con la finalidad de obtener la declaración del carácter ilegal y antiestatutario de las obras llevadas a cabo por dicha demandada consistentes en apertura de huecos en paredes, división del local en distintas estancias, mediante el levantamiento de tabiques de separación y eliminación de muros; y ello por representar una alteración de elemento común del inmueble, sin el consentimiento de la Junta de Propietarios, además por alterar la seguridad del edificio, causando perjuicios a los demás propietarios.

»La pretensión se fundamenta en la normativa reguladora de la Propiedad Horizontal, constituida por la Ley de 21 de julio de 1960, conforme a la cual el propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras a quien represente a la comunidad (art. 7.1), así como que cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo (art. 11.4), cuyo régimen consiste en acuerdo unánime de los propietarios partícipes de la comunidad (art. 17, norma 1.ª).

»Asimismo, se interesa se declare la ilegalidad del uso o destino dado al local comercial por la demandada, transformándolo en viviendas, por considerarla prohibida en los Estatutos y Ordenanzas de la Comunidad de Propietarios. Pretensión que encuentra fundamento legal en el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , según redacción conferida tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril.

»Segundo.- Inicialmente, ha de resolverse la excepción de falta de legitimación activa (articulada como falta de capacidad) opuesta por la parte demandada con base en la consideración de que el presidente de la Comunidad de Propietarios no ha sido autorizado expresamente para el ejercicio de la presente acción. Lo que se lleva a cabo en los siguientes términos:

»1º.- La legitimación del presidente de la Junta de Propietarios viene establecida en el art. 13.3 LPH , a cuyo tenor el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten. Esta legitimación es reconocida por la LEC, al establecer que las entidades si [sin] personalidad a que se refiere el número 5 del apartado 1 del art. 6 comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades ( art. 7.6 LEC ) Las SSTS de 20 y 31 de diciembre de 1996 , y 16 de noviembre de 2001 , mantienen el criterio de que el presidente no precisa de autorización expresa de la Junta para promover acciones judiciales en beneficio de la Comunidad.

»2º.- La jurisprudencia del TS ha venido declarando la especial naturaleza de la representación del presidente, con un carácter mixto entre la representación voluntaria y la orgánica ( STS 14 julio 1989 ). La actuación representativa del presidente de la comunidad no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente, frente al exterior, vale como voluntad de la comunidad, arts. 12 y 13.5 LPH -SS 27 marzo, 17 junio, 1,3 y 14 julio y 29 septiembre, todas de 1989-, sin perjuicio de las relaciones y de la obligación de aquel de responder de su gestión - SS 15 enero y 9 marzo 1988 - ( STS 20 abril 1991 ).

»3º. Lo expuesto nos lleva a rechazar la excepción de falta de legitimación activa, reconociéndose al presidente de la Comunidad la legitimación necesaria y suficiente para el ejercicio de la presente acción, en beneficio de la Comunidad, sin que para ello se exija la expresa autorización de la misma.

»4º.- Fuera de lo anteriormente expuesto, cabe decir que, pese a que no es necesario con arreglo a la jurisprudencia anteriormente expuesta, la presidenta de la Comunidad fue expresamente autorizada para ejercitar acciones judiciales contra la demandada por Junta General de Propietarios de 5 de noviembre de 2007 (documental; interrogatorio de parte; declaración testifical de la secretaria-administradora de la Comunidad).

»Tercero.- Una adecuada solución de la cuestión litigiosa pasa por las siguientes consideraciones jurídicas: Primera.- Conforme expresa reiterada jurisprudencia, la propiedad horizontal se configura como una institución de carácter complejo, en la que coexisten propiedades distintas y separadas, cuales son la exclusiva de los comuneros sobre cada piso o espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad, con aquellos, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio, con sujeción a la Ley de 21 de julio de 1960; suscitándose en no pocos casos el problema de cual sea el carácter, común o privativo, de un determinado espacio comprendido dentro de los límites físicos del inmueble sobre el que está constituida la propiedad horizontal, lo que viene resuelto por el Tribunal Supremo en el sentido de que la enumeración de los elementos comunes que, a vía de ejemplo, se formula en el art. 396 del Código Civil revela que para calificar o no de común los elementos de un edificio, ha de tenerse en cuenta si, dada la relación en que se halle con todo o cada uno de los pisos o locales, son o no necesarios para el adecuado uso y disfrute de los mismos, y si sirven o no a todos los propietarios de ellos ( STS 10 mayo 1965 ). El art. 396 del Código Civil , antes expresado, enumera a las fachadas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores como elementos comunes y, consecuentemente, de la propiedad de todos los comuneros o propietarios del inmueble. Segunda.- El carácter común de un elemento del inmueble comporta para los comuneros una serie de limitaciones, derechos, obligaciones y prohibiciones en orden a determinados aspectos, destacando entre estas últimas la prohibición de realizar alteraciones si previamente no ha obtenido el consentimiento unánime de los demás, consagrándose así un ius prohibendi de las innovaciones en los elementos comunes, cuya contravención legitima a la Comunidad para el ejercicio de la correspondiente acción judicial.

»Tercero.- [Cuarto] De la aplicación de las anteriores consideraciones al presente caso, se extraen las siguientes conclusiones:

»1ª. Aparece acreditado en el proceso que la demandada, propietarios de las fincas número Tres/1a Tres/8, ambas incluidas (apartamentos dos a ocho), sitas en la planta semisótano del edificio Saltillo Alto de Torremolinos, consistentes en apertura de huecos en paredes, división del local en distintas estancias mediante el levantamiento de tabiques de separación y eliminación de muros, con la finalidad de transformar el local comercial en ocho apartamentos; cambio de uso autorizado por licencia otorgada por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Torremolinos en sesión de 27 de julio de 2007, expediente LMU/03/07. Así se desprende de la demanda, de la admisión de hechos en contestación a la demanda, y de los dictámenes periciales aportados.

»2.ª.- Para el cambio de uso de local comercial a ocho apartamentos y para la realización de tales no ha contado la demandada con el consentimiento de la Comunidad, la que ha acordado en Juntas generales ordinarias celebradas los días 10 de marzo y 5 de noviembre de 2007 no autorizar el cambio de uso del local número 3 y no autorizar las obras realizadas, así como emprender acciones judiciales para evitar la alteración de los elementos comunes del edificio (documental, actas).

»3ª.- Las referidas obras suponen una alteración de la configuración de la fachada exterior del edificio, elemento común del inmueble, modificando su configuración exterior. Asimismo, las referidas obras afectan a la seguridad o estabilidad del edificio, como se desprende de los siguientes elementos probatorios: a) declaración testifical de doña Valentina , administradora de la comunidad, que manifiesta que la Comunidad de Propietarios no autorizó el cambio de uso, afectando las obras a elementos comunes, y apareciendo en el pasillo comunitario y en el apartamento 119 (el situado encima del local de la demandada) grietas con posterioridad a la obra; b) declaración testifical de don José Lastra Cuéllar, responsable de mantenimiento desde el año 1982, que ratifica la aparición de grietas en los lugares anteriormente indicados con posterioridad al inicio de las obras; c) declaración testifical de doña Estrella , propietaria del apartamento 119, que ratifica la aparición de grietas en octubre de 2007, con posterioridad al inicio de las obras; y d) declaración de los peritos don Adriano y don Emiliano , reconociendo este último que las obras afectan a la estructura del edificio, acordando la adopción de refuerzos, no descartando las grietas como consecuencia de la obra.

»4ª.- Por todo lo que procede estimar la demanda, al afectar las obras realizadas por la demandada a la estructura del edificio, condenando a esta a efectuar las modificaciones necesarias a fin de reponer los elementos comunes del edificio a su configuración anterior; debiendo declararse igualmente la ilegalidad del uso o destino dado al local comercial, transformándolo en viviendas, al vulnerar el artículo primero de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, que dispone expresamente: "Los locales podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos e independientes, disminuidos por segregación o aumentados por agrupación de alguna parte. Sus propietarios podrán efectuar dichas modificaciones: incluso la apertura, cierre o modificación de huecos a la calle por sí solo y sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás, ni el acuerdo de la Junta, a la que simplemente se comunicará esta intención, siempre que con ello no se altere la estructura general del edificio ni la seguridad del mismo y se limite a distribuir entre los nuevos departamentos formados la cuota asignada al originario, sin alteración de las restantes".

»Cuarto.- [Quinto] La estimación de la demanda implica la condena de la demandada al pago de las costas procesales causadas, por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que impone el principio objetivo del vencimiento.»

TERCERO.- La Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga dictó sentencia de 13 de abril de 2010, en el rollo de apelación n.º 511/2009 , cuyo fallo dice:

«Fallamos.

»Que estimando parcialmente el recurso formulado por la entidad Francisco Sánchez Kraus Servicios Legales, S.L., representada en esta alzada por el procurador Sr. Medina Godino, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Torremolinos, debemos revocar y revocamos la misma y, en consecuencia, dejando sin efecto dicha resolución, debemos desestimar y desestimamos íntegramente la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 , representada en esta alzada por la procuradora Sra. Martín de los Ríos, contra la mencionada entidad Francisco Sánchez Kraus, Servicios Legales, S.L., absolviendo a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra. Todo ello, con imposición a la actora de las costas causadas en la instancia, sin pronunciamiento sobre las ocasionadas en esta alzada.»

CUARTO.- La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

«Primero.- Por la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 se formuló demanda de juicio ordinario contra la entidad Francisco Sánchez Kraus Servicios Legales, S.L., recayendo en la instancia sentencia estimatoria de sus pretensiones. Por la representación procesal de la entidad Francisco Sánchez Kraus Servicios Legales, S.L., se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución reiterando sus alegaciones en torno a la excepción de falta de legitimación activa desestimada y en cuanto al fondo, error en la valoración de la prueba practicada e infracción de la normativa aplicable al caso enjuiciado.

»Segundo.- Como primer motivo del recurso se alega por la entidad apelante la falta de legitimación activa de la comunidad actora por entender que el presidente no contaba con autorización para actuar judicialmente, la doctrina jurisprudencial ha venido manteniendo que a diferencia del caso del administrador, el presidente no requiere ser autorizado por la Junta para instar la correspondiente acción judicial, tesis esta certera y ajustada a derecho, por cuanto que es pacífica y uniforme la línea jurisprudencial elaborada por la Sala Primera del Tribunal Supremo a lo largo de los años en el sentido de entender que la legitimación del presidente le viene conferida por la LPH al otorgarle la representación en juicio de la Comunidad, estando situada su actuación entre la representación orgánica y la meramente voluntaria, llevando implícita la de todos los titulares, tanto en juicio como fuera de él, al actuar como órgano del ente comunitario, de tal manera que lo realizado por el presidente debe entenderse como si fuera de la propia comunidad actuante, sin perjuicio de las relaciones internas y de la obligación de aquél de responder de su gestión SSTS 19 de junio de 1965 , 3 de octubre de 1979 10 de junio de 1981 y 5 de marzo de 1983 , entre otras muchas, quedando a mayor abundamiento desvirtuado el argumento esgrimido por la parte demandada cuando la jurisprudencia indica cómo es innegable la válida intervención del presidente en la litis tanto si acciona en representación de la Comunidad de Propietarios como si, en beneficio general, lo hace en su mera condición de copropietario SSTS Sala 1.ª 29 de mayo de 1984 , 30 de octubre de 1986 , 15 de enero , 9 de marzo y 15 de julio de 1988 , 10 de febrero , 1 y 17 de julio y 2 de diciembre de 1989 , por lo que, en definitiva, cabe entender que existe una presunción de que el presidente queda autorizado por sus miembros mientras no se acredite lo contrario, lo que en absoluto consta en autos visto el contenido del acta de la Junta de propietarios celebrada el día 5 de noviembre de 2007, anterior a la demanda, lo que lleva a desestimar dicha excepción y este motivo del recurso.

»Tercero.- En cuanto al fondo del objeto del litigio, la primera cuestión debatida se ciñe a la supuesta contravención del título constitutivo, por parte de entidad demandada ahora apelante, al transformar en viviendas un espacio que en la manifestación de obra nueva y subsiguiente división, formalizada en escritura pública de 20 de agosto de 1973, se describe como local comercial n.º 3, sito en la planta semisótano del edificio Saltillo Alto, con una extensión superficial construida de 445,84 m2. Examinada la prueba practicada en autos, consta en la misma que, adquirido dicho local en el año 2004 por Dña. Enma , en régimen de gananciales con su esposo D. Luis Pedro , estos segregaron del mismo siete locales comerciales, que originaron otras tantas fincas registrales independientes, quedando un resto de la finca matriz designada a su vez como local n.º 3/8, en virtud de escritura pública de segregación de fecha 27 de marzo del 2007. Así mismo, según consta en nota marginal de 4 de mayo del 2007, dejaron en su interior un pasillo de 8,59 m2 para acceso único, exclusivo y excluyente de las fincas anteriormente segregadas, cuyo mantenimiento se realizará por los propietarios o futuros dueños de las referidas fincas. Previa licencia municipal de cambio de uso de local a vivienda, otorgada por el Ayuntamiento de Torremolinos de fecha 27 de julio de 2007, junto con certificación del arquitecto director de las obras de fecha 27 de agosto siguiente, en la que se hace constar que la reforma no altera la configuración arquitectónica del edificio, ni modifica su composición general exterior, el citado matrimonio procede a la transformación y cambio de uso tanto de la finca resto matriz como de las siete segregadas, mediante escritura pública otorgada a 24 de agosto del 2007, inscrita en el Registro de la Propiedad a 17 de septiembre del 2007. En virtud de escritura pública de igual fecha, 24 de agosto del 2007, el citado matrimonio vende las ocho fincas antes descritas a la entidad Francisco Sánchez Kraus Servicios Legales, S.L., ahora demandada, que se inscribe en el Registro de la Propiedad a 19 de septiembre del 2007.

»Cuarto.- Al respecto cabe decir, que conforme viene estableciendo nuestra jurisprudencia desde la STS de 21 dic. 1993 , si bien es cierto que en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal o en los estatutos correspondientes se pueden establecer disposiciones «en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales», según dicción del pfo. 3º, art. 5 LPH , e incluso imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio, otorgantes del título constitutivo o de los Estatutos (prohibiciones convencionales), la mera y simple descripción hecha en la escritura de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, no puede en modo alguno ser entendida como expresión del destino único de los mismos», y añade «si se tiene en cuenta que cualquier prohibición de este tipo (que aquí no consta que exista), en cuanto comporta una limitación de las facultades dominicales, no puede presumirse, ni interpretarse de manera extensiva ( S. de esta Sala de 7 feb . y 20 dic. 1989 ), y que ninguna incidencia pueden tener las manifestaciones de destino que el primitivo dueño de toda la finca hiciera en la escritura de división horizontal y que el posterior propietario del elemento privativo (local comercial en este caso) no obligaban, pues al presumirse libre toda propiedad, bien pudo cambiar después el destino de su finca, si no existía una prohibición legal o contractual que se lo impidiera (S. 5 mar. 1990), ello sin perjuicio, como es obvio, de que la Comunidad pueda oponerse al ejercicio de actividades prohibidas por el pfo. 3º, art. 7 LPH ».

»Quinto.- Por lo expuesto anteriormente, no se aprecia en el presente caso que exista prohibición alguna de que la ahora demandada ni los anteriores propietarios del local puedan cambiar el destino originario, meramente insinuado por los constructores-promotores en la descripción que, en la repetida escritura pública hicieron del mismo, ni que, pueda dedicarlo a la actividad conveniente a sus intereses siempre que no infrinja los límites del art. 7, lo que aquí no acaece, pudiendo hacer el cambio (sin perjuicio de lo que pueda decidirse en la jurisdicción contenciosa, donde la cuestión se plantea desde otra óptica) por su propia y exclusiva decisión, en cuanto perteneciente al estricto ámbito de sus facultades dominicales, sin que ello implique alteración alguna del título constitutivo, ni, por tanto, requiera el consentimiento, no ya unánime, sino ni siquiera mayoritario, de los demás componentes de la Comunidad de Propietarios. La ratio decidendi del pronunciamiento desestimatorio de la demanda en este punto se basa en el siguiente razonamiento: Reconocida la propiedad privada en nuestra Constitución (articulo 33) y definida en el Código Civil como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes (articulo 348), así como teniendo en cuenta la constante doctrina jurisprudencial, de cita concreta innecesaria por reiterada, de que el dominio se presume libre de cargas y limitaciones, ninguna duda ofrece la facultad inherente al derecho de los demandados para dar al local litigioso, del que son propietarios, el destino que estimen conveniente, cuya facultad solo quedaría enervada, bien por imperativo legal o por dedicarlos a alguna de las actividades proscritas por el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (cuestión ajena a esta litis), bien por la asunción voluntaria de sus titulares o de aquellos de quien traigan causa de la correspondiente limitación, siempre que así constaré en el título constitutivo o en los estatutos, circunstancia esta que en absoluto puede identificarse en el supuesto enjuiciado con la simple referencia en el aludido título del uso o destino de los repetidos locales en el momento de otorgarse.

»Sexto.- Al no constar, como ya se ha dicho, que el título constitutivo contenga prohibición alguna de que los propietarios de los locales (elementos estrictamente privativos, se repite) pudieran dedicar los mismos a otra actividad o destino distinto del originariamente insinuado por los promotores constructores en la tantas veces repetida escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, la realización de dicho cambio podían verificarla los propietarios de los locales por su propia y exclusiva decisión, en cuanto perteneciente al estricto ámbito de sus facultades dominicales, sin que ello implique alteración alguna del título constitutivo ni, por tanto, requiera el consentimiento, de los demás componentes de la Comunidad de Propietarios, ya que no necesitan autorización alguna para dicho cambio, por pertenecer el mismo, como antes se ha dicho, al estricto ámbito de sus facultades dominicales, siempre que con ello no se incida (es necesario repetir) en alguna de las actividades prohibidas ex lege ("inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres"), que no es el tema debatido en este litigio, como tantas veces ya se ha dicho. Lo que lleva a estimar este primer motivo del recurso.

»Séptimo.- Por último y en cuanto a las obras realizadas para tal conversión, debe decirse que la realización de obras en fincas sometidas al régimen de propiedad horizontal previsto en la ley especial puede clasificarse en la siguiente forma: 1) Obras que pueden realizarse por la sola voluntad de cada propietario en sus elementos privativos, sin más requisito que el de dar cuenta de ellas previamente al representante de la comunidad; 2) Obras de conservación y entretenimiento de la casa, a la que ha de atender y, consiguientemente puede realizar el administrador sin necesidad de previo acuerdo en junta, así como las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la junta o a los propietarios en cuanto a las reparaciones extraordinarias, y 3) Las demás requieren aprobación de la junta de propietarios, sea por el régimen de mayorías, sea para aquellos supuestos de construcción de nueva planta y cualquiera otras obras que alteren la estructura o fábrica del edificio o las cosas comunes que exigirán el acuerdo unánime de los propietarios, por cuanto afectan al título constitutivo. En idéntica línea de pensamiento adoctrina la sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 13 de octubre de 1992 que la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con los arts. 394 , 396 y 397 CC establecen una limitación sobre la facultad de los propietarios, de modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de un edificio sometido a dicho régimen jurídico, sometiéndola al ius prohibendi de la comunidad de propietarios por cuanto su ejercicio requiere el previo consentimiento unánime de estos. Ahora bien, esta prohibición tiene un doble ámbito, según la alteración afecta a los elementos y cosas comunes del inmueble y a su estructura o fábrica, en cuyo caso la limitación tiene carácter absoluto, cualquiera que sea la obra ejecutada, o bien se proyecta sobre elementos pertenecientes al piso privativo del interesado o interesados o incluidos en él, en cuyo supuesto la prohibición es relativa y concretada a aquellas modificaciones que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudiquen los derechos de otro propietario.

»Octavo.- Aplicando la anterior doctrina al caso de autos, y atendiendo a la prueba en ellos practicada, queda claro que nos hallamos en presencia del segundo supuesto. En efecto, es llano que la obra se ejecuta dentro del polígono perimetral del espacio privativo de los locales propiedad de la entidad demandada, esto es, dentro del ámbito del uso privativo de los inmuebles propiedad de la apelante, aunque se usen elementos comunes afectados o incluidos en dicho espacio, pues los propios Estatutos de la Comunidad autorizan a los propietarios de los mismos a su división material para formar otros más reducidos, o independientes, disminuidos por segregación. Así, en relación con la apertura de huecos o ventanas al exterior, lo que supondría una alteración de la estructura general, la configuración o estado exterior del edificio, por cuanto supondría la mutación del espacio general tal como ha sido originariamente concebido, tampoco tal alteración de la fachada supone una contravención del régimen de propiedad horizontal, en cuanto que los citados Estatutos de la Comunidad autorizan a los propietarios de los locales para efectuar modificaciones incluso la apertura, cierre o modificación de huecos a la calle por sí solos, sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás, ni el acuerdo de la Junta. Por otro lado, tampoco se constata que las citadas obras afecten a la seguridad de la estructura, ni del forjado, ni de la cimentación de la edificación. Al respecto, la pericial aportada por la actora junto con su demanda, admite que sería aventurado asegurar, con los datos manejados, que los muros seccionados tengan una función portante vertical que transmita la carga a la cimentación, pues solo si esto fuera así, (lo que no se afirma, si no que se presume), es cuando podrían producirse problemas de fisuras. Por el contrario, en el informe aportado por la demandada se constata que en la realización de las obras se adoptaron medidas de refuerzos estructurales para no afectar a la estabilidad de la edificación, con instalación de estructura metálica, consistente en la instalación de doble marco compuesto por perfiles de HEB 140 anclados al muro y sellado de juntas con resina epoxi, que garantiza la unión entre el refuerzo de acero ejecutado y el muro de hormigón existente. Lo que lleva a estimar estos motivos del recurso y con ello a la desestimación de la demanda inicial.

»Noveno.- La estimación parcial del recurso conlleva, no obstante, a la desestimación íntegra de la demanda inicial, por lo que la actora deberá abonar las costas causadas en la instancia, sin pronunciamiento sobre las ocasionadas en esta alzada, a tenor de lo establecido en los artículos 394 y 398 de la LEC .»

QUINTO.- En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 de Torremolinos, se formula el siguiente motivo de casación:

Motivo único de casación: «Al amparo del artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación de los artículos 7 , 12 y 17, norma 1.ª, de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo interpretando dichos preceptos».

En el motivo se alega, en resumen, que la sentencia recurrida infringe los preceptos citados y se opone a la jurisprudencia del TS contenida en las SSTS de 30 de julio de 1998 , 21 de noviembre de 1995 , 23 de mayo de 1989 , 6 de noviembre de 1995 , 24 de febrero de 1996 en las que se afirma que la realización de obras, aun previstas estatutariamente, que constituyan una alteración de los elementos comunes de la edificación, necesitan autorización de la junta de propietarios adoptada por acuerdo unánime. Considera el recurrente, en contra de lo resuelto por la Audiencia, que la división del local realizada por la entidad mercantil demandada, no solo sin autorización de la comunidad de propietarios sino con su oposición expresa, transformando dicho local en ocho viviendas ha afectado a elementos comunes del inmueble y vulnera la LPH. Dice que aunque los estatutos permitan a los propietarios de los locales efectuar en ellos modificaciones, estas no se pueden llevar a cabo sin autorización de la comunidad cuando afectan a elementos comunes, porque así lo establecen los propios estatutos cuando refieren que estas modificaciones se podrán realizar «siempre que con ello no se altere la estructura general del edificio ni la seguridad del mismo», lo que en el caso de autos acontece con la apertura huecos o ventanas al exterior, por lo que debería haberse declarado la ilegalidad de las mismas.

Termina solicitando de la Sala «Que admitiendo este escrito, con su copia, tenga por interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada en el rollo 511/09, de fecha 13 de abril de 2010 y, previos los trámites legales correspondientes, con remisión de los autos al Tribunal Supremo, se dicte sentencia por la que estimando este recurso se case y anule la recurrida, pronunciándose en su lugar otra más ajustada a derecho y que, en definitiva, confirme la recaída en primera instancia, con imposición de costas a la demandada de las causadas en ambas instancias.»

SEXTO.- Por auto de 18 de enero de 2011 se acordó admitir el recurso de casación.

SÉPTIMO.- La parte recurrida no se ha personado ante esta Sala.

OCTAVO.- Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 20 de febrero de 2013, en que tuvo lugar.

NOVENO.- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

FJ, fundamento jurídico.

LOPJ, Ley Orgánica del Poder Judicial.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

LPH, Ley de Propiedad Horizontal.

RC, recurso de casación.

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1. La comunidad de propietarios del EDIFICIO000 de Torremolinos interpuso demanda frente a la entidad Francisco Sánchez Kraus, Servicios Legales, S.L., en la que interesaba, en primer lugar, que se declarase la ilegalidad de las obras realizadas por la demandada en el local de su propiedad sin el consentimiento de la comunidad de propietarios demandante por afectar a elementos comunes, alterar el estado y configuración del edificio y comprometer su seguridad, vulnerando de esta forma el artículo 1 de los estatutos de la comunidad de propietarios que dice que: «Los locales podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos e independientes, disminuidos por segregación o aumentados por agrupación de alguna parte. Sus propietarios podrán efectuar dichas modificaciones: incluso la apertura, cierre o modificación de huecos a la calle por sí solo y sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás, ni el acuerdo de la Junta, a la que simplemente se comunicará esta intención, siempre que con ello no se altere la estructura general del edificio ni la seguridad del mismo y se limite a distribuir entre los nuevos departamentos formados la cuota asignada al originario, sin alteración de las restantes».

En segundo lugar, pedía que se declarase la ilegalidad de la modificación de uso o destino dado por la demandada al local al transformarlo en viviendas, aun cuando se le hubiera concedido licencia administrativa de obras para ello.

2. La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda interpuesta al considerar que las obras realizadas por la demandada para el cambio de uso del local comercial en ocho viviendas afectaban a elementos comunes, como la fachada, alteraban la estructura, configuración exterior y seguridad del edificio, sin que se hubiese contado con el consentimiento de la comunidad de propietarios para su ejecución, por lo que declaró la ilegalidad del uso o destino dado por la demandada al local comercial de su propiedad y condenó a la parte demandada a realizar las obras necesarias para reponer los elementos comunes modificados por las obras ejecutadas a su estado original.

3. La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y desestimó íntegramente la demanda. Se fundó, en síntesis, en que: a) No existe limitación o prohibición alguna en el título constitutivo para cambiar el destino originario fijado para el local en la escritura pública de obra nueva y de constitución del régimen de propiedad horizontal siempre que no se infrinjan los límites del artículo 7 LPH , lo que aquí no acontece, en cuanto tal modificación entra dentro de las facultades dominicales sin que ello implique alteración alguna del título constitutivo, ni por tanto requiera el consentimiento de la comunidad de propietarios; b) las obras son ejecutadas dentro del polígono perimetral del espacio privativo de los locales propiedad de la entidad demandada aunque se usen elementos comunes afectados o incluidos en dicho espacio, siendo los propios estatutos los que autorizan la división material para formar espacios más reducidos o independientes, disminuidos por segregación; c) la apertura de huecos o ventanas al exterior que supone una modificación de la estructura general, configuración o estado exterior del edificio tampoco contraviene el régimen de propiedad horizontal, en cuanto que los estatutos de la comunidad de propietarios autorizan a los propietarios de los locales para efectuar modificaciones, incluso la apertura, cierre o modificación de huecos a la calle, sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás propietarios o de la junta de propietarios, especialmente cuando no se ha constatado que las obras afecten a la seguridad de la estructura, ni del forjado ni de la cimentación de la edificación.

4. La demandante formalizó recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º LEC .

SEGUNDO.- Enunciación del motivo único del recurso de casación.

El motivo único se introduce con la siguiente fórmula:

«Al amparo del artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación de los artículos 7 , 12 y 17, norma 1.ª, de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo interpretando dichos preceptos».

En el motivo se alega, en síntesis, que la sentencia recurrida infringe los preceptos citados y se opone a la jurisprudencia del TS contenida en las SSTS de 30 de julio de 1998 , 21 de noviembre de 1995 , 23 de mayo de 1989 , 6 de noviembre de 1995 , 24 de febrero de 1996 en las que se afirma que la realización de obras, aun previstas estatutariamente, que constituyan una alteración de los elementos comunes de la edificación, necesitan el acuerdo unánime de la junta de propietarios. Considera el recurrente, en contra de lo resuelto por la Audiencia, que la división del local realizada por la entidad mercantil demandada, no solo sin autorización de la comunidad de propietarios sino con su oposición expresa, transformando dicho local en ocho viviendas ha afectado a la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores, pese a lo cual la sentencia recurrida no estima infringido precepto alguno de la LPH por cuanto, según afirma, tales modificaciones estarían permitidas por los estatutos. Extremo este último del que discrepa la recurrente pues, según el tenor literal del artículo 1 de los estatutos, estas modificaciones se podrían realizar siempre que con ello no se alterase la estructura general del edificio ni la seguridad del mismo, lo que en el caso de autos acontece con la apertura huecos o ventanas al exterior, por lo que debería haberse declarado la ilegalidad de las mismas.

El motivo debe ser desestimado.

TERCERO.- Transformación de local de negocio en vivienda.

A) Esta Sala ha declarado que una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario. Ahora bien, esto no implica que, respecto de dicha clase de propiedad, no sea aplicación el art. 1255 del Código Civil , porque, según se expresa en la disposición transitoria de la Ley mencionada, los estatutos aprobados por la junta de propietarios podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. La Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de Derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí que la formulación de los estatutos no resultará indispensable, si bien podrán estos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuada a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones ( SSTS de 31 de enero de 1987 , 19 de julio 1993 y 15 de octubre 2009 ).

B) Esta Sala ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010)

La doctrina de esta Sala considera que la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. ( SSTS 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999 ], 20 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002 ], entre otras).

C) La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente no infringe esta jurisprudencia. Tras constatar que en el título constitutivo no se contiene limitación ni prohibición alguna relativa al cambio de uso de los pisos y locales que integran el edificio, pudiendo verificarse dicho cambio por la propia voluntad de los propietarios de los locales en el ejercicio de sus facultades dominicales, señala en cuanto a las obras ejecutadas para llevar a cabo la citada modificación que las mismas se proyectan sobre elementos pertenecientes al local privativo o incluidos en él y si bien se produce afectación de elementos comunes, los estatutos de la comunidad (artículo 1) lo permiten. De esta forma, estando permitida por los estatutos la apertura de huecos o ventanas y descartado que las citadas obras afecten a la seguridad de la estructura, del forjado o de la cimentación de la edificación como concluye tras valorar la prueba pericial y así forma parte del sustrato fáctico en que se apoya y debe respetarse en casación, aun cuando se esté afectando a elementos comunes, esta afectación es consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario en el título constitutivo, puesto que difícilmente se puede proceder a la apertura, cierre o modificación de huecos a la calle sin alterar la configuración externa del edificio o la fachada del mismo ( STS 1-06-2011 )

En el presente caso, la Audiencia Provincial, atendiendo a las circunstancias concretas del caso y en aplicación de la doctrina jurisprudencial de la Sala que no es otra que entender que todas las restricciones a la facultad dominical del titular de un inmueble han de interpretarse limitadamente, siempre que no quebranten alguna prohibición legal, aunque supongan un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo, resolvió en el sentido de desestimar la demanda por cuanto no consideró que el cambio de local a vivienda suponga una contravención de prohibición legal alguna. De ahí que deba entenderse que el interés casacional es inexistente.

La aplicación de la jurisprudencia indicada al caso objeto de debate conlleva la desestimación del motivo del recurso que se examina pues los argumentos de la Audiencia Provincial se ajustan plenamente a la jurisprudencia de esta Sala.

CUARTO.- Costas.

Desestimado en su integridad el recurso, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

 

FALLAMOS

1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la comunidad de propietarios de la EDIFICIO000 de Torremolinos contra la sentencia dictada el 13 de abril de 2010 por la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5.ª), en el rollo de apelación n.º 511/2009 cuyo fallo dice:

«Fallamos.

»Que estimando parcialmente el recurso formulado por la entidad Francisco Sánchez Kraus Servicios Legales, S.L., representada en esta alzada por el procurador Sr. Medina Godino, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Torremolinos, debemos revocar y revocamos la misma y, en consecuencia, dejando sin efecto dicha resolución, debemos desestimar y desestimamos íntegramente la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 , representada en esta alzada por la procuradora Sra. Martín de los Ríos, contra la mencionada entidad Francisco Sánchez Kraus, Servicios Legales, S.L., absolviendo a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra. Todo ello, con imposición a la actora de las costas causadas en la instancia, sin pronunciamiento sobre las ocasionadas en esta alzada.»

2. No ha lugar a casar por el motivo formulado la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

3. Se imponen las costas del recurso de casación a la parte recurrente.

Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

 

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel. Antonio Salas Carceller. Ignacio Sancho Gargallo.Rafael Saraza Jimena.Sebastian Sastre Papiol.Rafael Gimeno-Bayon Cobos. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

marketing digitalapps para android