Para poder impugnar se ha de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad, requisito insubsanable e independiente de que al propietario se le hubiese permitido votar en Junta

EXTRACTOS

Para poder impugnar se ha de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad, requisito insubsanable e independiente de que al propietario se le hubiese permitido votar en Junta

"... El art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, (LPH, en adelante) establece que la legitimación para impugnar los acuerdos de la junta exige que el propietario esté al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o, alternativamente, la consignación judicial de las mismas. La regla general se excepciona para el caso de que el acuerdo impugnado verse sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9.

La norma, dictada con el fin de luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios, establece la imperativa exigencia de la previa consignación o el pago de todas las deudas vencidas en el momento de interposición de la demanda.

Se trata de un requisito de contenido sustantivo que condiciona la legitimación activa; apreciable, incluso, de oficio por el órgano jurisdiccional.

En el caso analizado se pone en evidencia que al momento de impugnar el acuerdo, de interponer la demanda, el apelante adeudaba determinadas cantidades a la comunidad de propietarios, hecho reconocido por el mismo en su interrogatorio, como señala la sentencia de instancia, poniéndose al corriente de los pagos con el realizado el 10 febrero 2011 ingresando la cantidad de 2.235 euros. Morosidad que también ha sido acreditada a través del administrador de la comunidad. En conclusión, no es objeto de controversia, pues el apelante ni siquiera lo niega en su recurso, lo que además sería contradictorio con su reconocimiento en el acto del juicio. A tal fin, debe reseñarse que tal presupuesto de legitimación es autónomo e independiente del hecho de que, a pesar de no estar al día en el pago de sus obligaciones con la comunidad de propietarios, se le permitiera participar y votar en la junta cuyo acuerdo pretende impugnar. Se trata de una exigencia legal no renunciable ni eximible por mera voluntad de las partes. ..."

 

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Cambados, con fecha 27 mayo 2011, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Abella Otero, en nombre y representación de D. Constancio , frente a la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , de Sanxenxo, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos frente a ella deducidos, imponiendo a la parte demandante las costas causadas en el presente procedimiento."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por D. Constancio, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO .- La sentencia de instancia desestima la demanda en que se ejercita acción de impugnación de acuerdos de comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

La sentencia, además de desestimar la impugnación por motivos de fondo, aprecia la caducidad de la acción así como la falta de legitimación activa para impugnar el acuerdo en aplicación de lo dispuesto en el art. 18.2 LPH.

Contra dicha sentencia se interpone recurso de apelación por la parte demandante.

SEGUNDO .- El primer motivo del recurso se centra en la falta de legitimación activa para impugnar al considerar que se han vulnerado los arts. 15.2 y 18.2 LPH, primera cuestión que debe analizarse por cuanto se trata de una excepción impeditiva de un pronunciamiento de fondo.

El art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, (LPH , en adelante) establece que la legitimación para impugnar los acuerdos de la junta exige que el propietario esté al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o, alternativamente, la consignación judicial de las mismas. La regla general se excepciona para el caso de que el acuerdo impugnado verse sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9.

La norma, dictada con el fin de luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios, establece la imperativa exigencia de la previa consignación o el pago de todas las deudas vencidas en el momento de interposición de la demanda.

Se trata de un requisito de contenido sustantivo que condiciona la legitimación activa; apreciable, incluso, de oficio por el órgano jurisdiccional.

En el caso analizado se pone en evidencia que al momento de impugnar el acuerdo, de interponer la demanda, el apelante adeudaba determinadas cantidades a la comunidad de propietarios, hecho reconocido por el mismo en su interrogatorio, como señala la sentencia de instancia, poniéndose al corriente de los pagos con el realizado el 10 febrero 2011 ingresando la cantidad de 2.235 euros. Morosidad que también ha sido acreditada a través del administrador de la comunidad. En conclusión, no es objeto de controversia, pues el apelante ni siquiera lo niega en su recurso, lo que además sería contradictorio con su reconocimiento en el acto del juicio. A tal fin, debe reseñarse que tal presupuesto de legitimación es autónomo e independiente del hecho de que, a pesar de no estar al día en el pago de sus obligaciones con la comunidad de propietarios, se le permitiera participar y votar en la junta cuyo acuerdo pretende impugnar. Se trata de una exigencia legal no renunciable ni eximible por mera voluntad de las partes. Como ya señalamos en nuestra sentencia de 27 enero 2011, esta sección de la Audiencia Provincial viene acogiendo un criterio estricto de interpretación en la inteligencia de la regla contenida en el art. 18.2 LPH. Ya en nuestra sentencia de 17 de noviembre de 2005 advertimos que: " ...Conviene tener en cuenta que el legislador de la Ley 8/1999 de 6 abril, que ha reformado el mencionado precepto, ha dado una extraordinaria importancia (realmente fue el tema "estrella" de la reforma) al cumplimiento de las obligaciones económicas de los comuneros en el seno de la División horizontal y así lo expresa en Exposición de Motivos de LPH cuando dice: "Una de las más importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo que concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos" ...y añade "y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal; otra razón es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la imposición judicial del cumplimiento específico es prácticamente imposible por el carácter negativo de la obligación, y la indemnización no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prevé la posibilidad de la privación judicial del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente señaladas, y por otra parte se asegura la contribución a los gastos comunes con una afectación real del piso o local al pago de este crédito considerado preferente." Se trata, pues, de introducir la cultura de la necesidad que tienen los propietarios de contribuir al pago de los gastos de comunidad por razones de solidaridad con el resto de propietarios, y por la utilización de los servicios comunes, al modo de un gasto propio que se debe sufragar como si se tratara de uno más en nuestro propio inmueble. Es por ello que para resolver la cuestión sometida a nuestra consideración habrá de partirse de ese espíritu legislativo, aunque sin socavar el derecho a la tutela judicial efectiva que merece el actor apelante con la exigencia de formalismos enervantes del derecho a accionar que le asiste, porque como establece el TC en su SS de 20-5- 2002 "que el primer contenido, en un orden lógico y cronológico, del derecho a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales, que reconoce el art. 24.1 C.E ., es el acceso a la jurisdicción, que se concreta en el derecho a ser parte en un proceso, para promover la actividad jurisdiccional que desemboque en una decisión judicial sobre las pretensiones deducidas ( STC 220/1993, de 30 de junio , FJ 3)." Asimismo también puede verse conculcado el derecho de acceso a la tutela por aquellas interpretaciones de las normas que son manifiestamente erróneas, irrazonables o basadas en criterios que por su rigorismo, formalismo excesivo o cualquier otra razón, que revele una clara desproporción entre los fines que aquella causa preserva y los intereses que se sacrifican, de forma que la negación de la concurrencia del presupuesto o requisito en cuestión sea arbitraria o irrazonable ( SSTC 35/1999, de 22 de marzo ; 311/2000, de 18 de diciembre )." Y concluíamos con la siguiente argumentación: " con fundamento en lo que hasta aquí dejamos expuesto y teniendo en cuenta que el legislador en el art. 18 de la LPH con relación al art. 266.5 º de la LEC , exige que en los supuestos de impugnación de los acuerdos comunitarios se esté al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad, y no admite otra interpretación que la que se recoge en la sentencia que se impugna, sin que dicha interpretación pueda entenderse ni excesivamente formalista o rigurosa. Dicha norma ha sido interpretada con arreglo a la doctrina del T.C., anteriormente citada, puesto que dicho requisito no surge de la interpretación rigurosa de un precepto legal, sino de una norma establecida por el legislador y que según la propia exposición de motivos de la LPH, tiene como finalidad luchar contra la morosidad, e impedir que mediante actuaciones de los copropietarios se dilate en el tiempo la obligación de pago, a través de la impugnación de los acuerdos ante los tribunales que imposibilitaría o impediría en gran medida la actuación de la comunidad de hacer frente a la marcha de la misma. No habiendo procedido a la consignación del pago de cuotas adeudas a la comunidad en el presente caso ni tampoco a su pago concurre el incumplimiento del requisito de procedibilidad, y con ello la desestimación de la demanda de impugnación del acuerdo comunitario por carecer el Sr. Patricio de legitimación para el ejercicio de la acción entablada."

Esta línea de interpretación es mayoritaria en la jurisprudencia de las audiencias provinciales. De forma ejemplificativa cabe transcribir parcialmente las siguientes resoluciones: sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 21 de enero de 2010 : " Se ha de afirmar, finalmente, que dicho requisito no surge de la interpretación rigurosa de un precepto legal, sino de una norma establecida por el legislador y que según la propia exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene como finalidad luchar contra la morosidad, e impedir que mediante actuaciones de los copropietarios se dilate en el tiempo la obligación de pago, a través de la impugnación de los acuerdos ante los tribunales que imposibilitaría o impediría en gran medida la actuación de la comunidad de hacer frente a la marcha de la misma. Por último en cuanto a la posible subsanación del requisito, habrá de estarse a lo dispuesto en el artículo 231 de la ley de enjuiciamiento civil , cuando el impugnante hubiere alegado hallarse al corriente de pago, o bien manifestado su voluntad de consignar las cantidades correspondientes, pero no acreditara documentalmente, a satisfacción del Tribunal, el cumplimiento de tales requisitos. Por lo tanto, la posibilidad de subsanación se refiere, tan sólo a la acreditación documental, recogiendo el legislador la doctrina del T. C. que siempre ha distinguido entre el defecto sustantivo -la falta de pago o consignación-, del defecto formal de simple acreditación."Procediendo por todo lo expuesto la estimación del recurso y con revocación de la sentencia desestimar la demanda ."; la de la Audiencia Provincial de Castellón, de 16 de abril de 2009 : " Pues bien, no comparte la Sala las reticencias del Juzgador de primer grado en orden a la operatividad del indicado precepto. Como afirma la SAP de Asturias (Sección 7ª) de 30 de julio de 2008 , cuya doctrina se comparte, se trata de una cuestión de orden público y apreciable de oficio, como se deduce con meridiana claridad del hecho de que el precepto se expresa en términos imperativos -dice que el propietario «deberá estar al corriente..»-, y de que el cumplimiento de ese deber se impone como condición necesaria para el ejercicio de la acción de impugnación, constituyéndose en auténtico requisito de procedibilidad (en este sentido, Auto AP de Barcelona, Sección 1ª, de 19 de abril de 2004 , Sentencia de la AP de Málaga, Sección 5ª, de 29 de abril de 2004 , Sentencia de la AP de Guipúzcoa, Sección 2ª, de 16 de mayo de 2005 , Autos de la AP de La Rioja, de 31 de octubre de 2002 y 25 de abril de 2006 , Sentencia de la AP de Santa Cruz de Tenerife, Sección 4ª, de 29 de noviembre de 2006 , Auto de la AP de Alicante, Sección 5ª, de 1 de marzo de 2006 ). Se trata, además de un defecto insubsanable, puesto que el precepto exige que el propietario impugnante pague o consigne antes de impugnar, es decir, antes de presentar la demanda, de modo que condiciona la posibilidad de impugnar al previo pago o consignación, por lo que solo resultará subsanable la falta de acreditación del requisito, no su cumplimiento (en este mismo sentido se pronuncian la ya citada Sentencia de la AP de la Rioja, de 25 de octubre de 2006 , y las que en ella se citan, de las Audiencias Provinciales de Alicante, de 28 de enero de 2004 , Guadalajara de 4 de marzo de 2004 , Madrid de 17 de mayo , Tarragona de 15 de junio de 2004 , Málaga de 21 de junio de 2004 , León de 21 de julio de 2004 , Badajoz de 5 de octubre de 2004 o Santa Cruz de Tenerife de 17 de enero de 2005 , así como en las Sentencias de la AP de Guipúzcoa, Sección 2ª, de 16 de mayo de 2005 , y de Alicante, Sección 5ª, de 1 de marzo de 2006 ). La Sentencia de la AP de Castellón (Sección 3ª) de 22 de febrero de 2008 discurre por el mismo camino al establecer que "la falta de pago por parte de la parte actora hoy recurrente de las deudas comunitarias o de su consignación judicial previa a la demanda determina que conforme a la redacción vigente del artículo 18 de la L.P.H establecida por la Ley 8/1999 de 6 de abril está privada de la facultad de impugnar los acuerdos". En el mismo sentido la Sentencia de la AP de Barcelona (Sección 1ª) de 19 de septiembre de 2007 en cuanto afirma que "el recurso no puede prosperar dado que es la propia parte actora quien reconoce no estar al corriente del pago de las cuotas comunitarias, lo que constituye un requisito ineludible para poder impugnar los acuerdos comunitarios conforme exige el art. 18.2 LPH , sin que el acuerdo impugnado se refiera al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, único supuesto en que no resulta de aplicación tal exigencia. Esta doctrina es aplicable incluso cuando los acuerdos que se impugnan son los que constituyen la deuda pues, por un lado, el tenor literal del precepto es claro y solo excluye de la regla "solve et repete" a los acuerdos de establecimiento y modificación de la cuota de participación, precisamente en razón de que para su adopción se requiere la unanimidad, y por otro, tenía la posibilidad la mercantil actora de haber instado la suspensión cautelar de aquellos acuerdos cual posibilita el art. 18.4 de la LPH EDL1960/55 y sin embargo no lo ha hecho.

Con la misma orientación argumenta la sentencia de la Audiencia de La Coruña, de 29 de enero de 2009 o la de 4 de junio de 2008 , que tras la referencia a diversos pronunciamientos judiciales que tacha de minoritarios, afirma que " la otra línea doctrinal y jurisprudencial mayoritaria disiente de tal criterio, considerándolo como un defecto insubsanable, salvo el acreditamiento documental de la concurrencia de tal requisito. Siguiendo la jurisprudencia constitucional que realiza la distinción entre la falta de pago o consignación en el momento oportuno, que constituye un defecto insubsanable y la falta de acreditación de dichos actos que admite subsanación ( SSTC de 21 de febrero de 1989 , 14 de septiembre de1992 , 28 de junio de 1993 y 20 de junio de 1995 ).", con cita de numerosos precedentes jurisprudenciales y añade, con referencia a la finalidad de la norma que " el mentado art. 18.2 de la Ley exige un requisito de derecho material, cual es que el impugnante se encuentre al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad al tiempo de la presentación de la demanda, y otro de índole procesal, correspondiente a su acreditamiento, susceptible de ser subsanado en cuanto a la aportación de la documentación oportuna a los efectos de justificar su concurso al tiempo de la interpelación judicial. Habría que distinguir, pues, entre la subsanación meramente documental de la demostración del pago ya efectuado, incardinable en el art. 231 LEC , y el cumplimiento previo de tal requisito, carente de la posibilidad de subsanación, pues no cabe hacerlo con respecto a un presupuesto no observado en su momento correspondiente. El art. 18.2 LPH exige que la consignación o el pago sean previos ."

Por su parte, la SAP de Madrid, sección 18, de 12 de septiembre de 2007 , señala con respecto a la subsanabilidad de dicho requisito que: "la parte apelante en el escrito fundamentador de su recurso de apelación, impugna en primer lugar la sentencia de instancia alegando que se consignó la cantidad adeudada a la Comunidad de Propietarios con fecha 23 de marzo de 2003 , antes de que el Juzgado proveyera la demanda, por lo que entiende que en virtud del principio pro actione no debe interpretarse la norma de forma rigorista y excluir su legitimación activa por no haber consignado judicialmente con carácter previo, no obstante hemos de tener en cuenta el sentido literal del precepto artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , que establece que para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, por tanto antes de presentar la demanda debe haber consignado o pagado a la Comunidad de Propietarios, por lo que y al no haberlo hecho así, no puede entenderse violado el principio pro actione ni entenderse como una interpretación rigorista de lo que no es sino la interpretación gramatical de la norma invocada, por lo que y en consecuencia debe decaer esta primera alegación ".

En el mismo sentido, la SAP Madrid, Sec. 9.ª, de uno de junio de 2007 , cuando proclama que: " Por otra parte es en el momento de plantear la demanda cuando se debe estar al corriente en el pago de los débitos con la Comunidad, siendo irrelevante las posteriores consignaciones, sobre todo las efectuadas fuera del momento procesal oportuno ".

La de la Audiencia de Vizcaya de 30 de septiembre de 2008, resolviendo un supuesto similar, con cita de la de 28 de noviembre de 2007 manifiesta lo siguiente: " la exigencia del antedicho precepto de hallarse el comunero al corriente de pago se refiere al momento de interposición de la demanda y en supuesto de consignación requiere que ésta se realice" previamente "a la interposición. El incumplimiento del requisito no es susceptible de subsanación siendo incluso apreciable de oficio una vez constatado, como esta Sala ha venido entendiendo (así en sentencias de 21 de marzo y 9 de noviembre de 2005 y 19 de marzo de 2007 , en idéntico sentido SS AP de Cadiz de 25 de marzo de 2002 , de Alicante de 28 de enero de 2004 , de Tarragona de 15 de junio de 2004 , de Guipúzcoa de 24 de mayo de 2006 , entre otras muchas), ya que de él depende la legitimación para impugnar, lo que resulta ser diferente de la falta de acreditación o justificación documental de que el propietario esté al corriente en el pago si a la fecha de interposición de la demanda efectivamente lo estaba" Este criterio se reitera en la sentencia de esta Sala de 1 de junio de 2007, y en las de otras Audiencias Provinciales, además de las citadas, como las de la A.P. de Las Palmas de 8 de marzo y 8 de noviembre de 2006 , o las de la A.P. Madrid Sec. 9 ª de 30 de enero y 1 de junio de 2007 , entre otras. Criterio que mantiene no solo esta Sala en sus sentencias de 28 de noviembre de 2007 y 23 de enero de 2008 , entre otras, sino también otras Secciones de esta Audiencia, como la Sec. 3ª en su sentencia de 31 de marzo de 2008."

La aplicación de la doctrina expuesta al caso que no s ocupa conlleva la desestimación del recurso por falta de legitimación activa que impide el examen del resto de motivos.

TERCERO .- La desestimación del recurso conlleva la imposición de costas a la parte apelante ( art. 398.1 LEC ).

Vistos los preceptos citados y demás de pertinente y necesaria aplicación,

 

FALLAMOS

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación deducido por la representación procesal de D. Constancio, contra la sentencia dic3 de Cambados el día 27 de mayo de 2011 en el juicio ordinario nº 466/10, confirmando la misma con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

 

Así por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.